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Mon. Jan 18th, 2021

Imposte differite 1031 Base di scambio per gli investitori

Trovare capitali per opportunità di investimento può intimidire gli investitori in questi giorni. Liberare capitale vendendo una proprietà è un metodo per finanziare la crescita del portafoglio. Ma il rovescio della medaglia è un carico fiscale immediato.

Una strategia di scambio 1031 consente agli investitori esperti di far crescere il proprio portafoglio senza alcun impatto sul flusso di cassa, differendo il pagamento delle imposte sulle plusvalenze. Questa comoda opzione consente a un investitore di liberare proprietà sottoperformanti per cogliere potenziali opportunità di crescita.

1031 Principi di base del trading

  • Le proprietà scambiate devono essere utilizzate per scopi commerciali o di investimento come affitto o attività commerciale.
  • Per beneficiare di un differimento dell’imposta sulle plusvalenze, la proprietà acquistata deve essere uguale o superiore a quella venduta.
  • Un intermediario professionale qualificato deve gestire le pratiche burocratiche e le finanze per la vendita e l’acquisto di proprietà.
  • Ci sono criteri, regole, scadenze e regolamenti specifici che devono essere seguiti per qualificarsi.
  • Non c’è limite al numero di volte o al numero di proprietà che puoi scambiare.

Cos’è uno scambio 1031

Come suggerisce il termine, stai scambiando una proprietà con un’altra di valore uguale o superiore. Queste transazioni sono agevolate da un intermediario terzo. In conformità con la normativa fiscale IRS 1031, l’onere fiscale della vendita della proprietà originale può essere differito.

La sezione 1031 del codice fiscale IRS (IRC) fornisce il quadro per l’eccezione. Consente di differire il pagamento dell’imposta su questo guadagno se questi fondi vengono utilizzati durante il periodo di proprietà per il tipo appropriato di proprietà in un’operazione di scambio simile.

1031 Termini da sapere

Per familiarizzare con 1031 Condizioni di scambio può aiutare a demistificare il processo. Ecco alcuni termini comuni per iniziare:

Proprietà abbandonata
Il bene trasferito è il bene in vendita e i proventi di tale vendita saranno scambiati con un patrimonio netto del bene sostitutivo.

Proprietà sostitutiva
Immobile da acquisire mediante vendita dell’immobile dismesso da parte di intermediario abilitato al cambio 1031.

Intermediario qualificato
La parte che partecipa all’agevolazione del cambio a pagamento ma che non è in alcun modo correlata alla transazione e non ha altri interessi monetari. Questo intermediario, chiamato anche facilitatore, non può essere un investitore o un agente immobiliare, contabile, avvocato o dipendente. Gli intermediari qualificati sono generalmente impegnati in questi scambi come loro occupazione principale.

Guadagni
L’utile derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e la sua base di costo rettificata è immediatamente imponibile a meno che non siano soddisfatte tutte le condizioni per beneficiare di un differimento fiscale 1031.

Si noti che la plusvalenza o la perdita in conto capitale non sono determinate solo dal prezzo di acquisto e di vendita. Prende in considerazione fattori come il costo del capitale e i miglioramenti della valutazione. Comprende anche gli ammortamenti e altre perdite registrate. Il saldo risultante è chiamato base dei costi rettificati.

Parla con il tuo commercialista per maggiori dettagli su cosa è incluso in una base di costi rettificati e come vengono calcolate le plusvalenze.

Proprietà ammissibili per permuta 1031

Le proprietà in uno scambio non possono essere una residenza principale e devono essere utilizzate o detenute per scopi commerciali o di investimento. Questi includerebbero una residenza non primaria come un’ex residenza, una proprietà in affitto, una seconda residenza, una casa per le vacanze e una proprietà commerciale.

Ci sono alcune eccezioni. La tua attuale residenza potrebbe essere idonea per uno scambio 1031 se parte di quella casa aveva un ufficio in casa o una parte è stata affittata. Ad esempio, l’affitto di una camera o di un alloggio aggiuntivo (DSU) sulla proprietà potrebbe essere idoneo. In alcuni casi, potresti avere diritto a uno scambio se ti trasferisci a causa di un divorzio.

Per vedere se la proprietà è idonea, parla con un intermediario professionale qualificato per confermare le qualifiche prima di impegnarti in uno scambio 1031.

Tipi comuni di scambio 1031

Uno scambio simultaneo è lo scambio più semplice possibile in cui una proprietà viene scambiata con un’altra contemporaneamente.

Sebbene più complesso di uno scambio simultaneo, lo scambio 1031 più comune è uno scambio ritardato descritto di seguito.

Altri tipi di scambio includono un iuno scambio di miglioramento, uno scambio di proprietà personale, uno scambio inverso (dove la proprietà sostitutiva si trova prima della vendita della proprietà trasferita) e un Delaware Statutaria Trust Exchange, noto anche come DST 1031.

Processo di scambio 1031 ritardato

Poiché lo scambio 1031 ritardato è il più comune, esaminiamo i passaggi e le regole richiesti:

  1. Contratto con un intermediario qualificato. Documenteranno adeguatamente le proprietà (attuali e nuove) nella permuta e sono responsabili di trattenere i proventi dalla vendita della prima proprietà fino alla chiusura del deposito a garanzia sulla proprietà sostitutiva.
  2. Elenca la proprietà abbandonata in vendita.
    Hai 45 giorni dalla vendita della proprietà cedente per identificare la proprietà sostitutiva.
    – Non devi aspettare che la vendita inizi a cercare la proprietà sostitutiva.
  3. Identifica la proprietà sostitutiva. Puoi:
    – Identificare fino a (3) tre proprietà e chiuderne una entro 180 giorni oppure,
    – Identificare un numero illimitato di immobili per un totale inferiore al 200% del prezzo di vendita della proprietà trasferita e chiuderne uno entro 180 giorni.
  4. Alla chiusura del bene sostitutivo, l’intermediario qualificato trasferirà i proventi dal bene abbandonato all’acquisto del bene sostitutivo.

Questi sono i passaggi e le regole generali. Potrebbero esserci ulteriori opzioni di identificazione, tipi di proprietà e avvertenze, quindi è consigliabile consultare il proprio intermediario qualificato.

1031 Programmi di scambio

È importante notare che la regola dei 45 giorni e la regola dei 180 giorni vengono eseguite contemporaneamente. L’orologio inizia il giorno in cui la proprietà trasferita vende per entrambe le regole ed entrambe le scadenze devono essere rispettate per qualificarsi.

Ciò significa che non appena la proprietà abbandonata vende, hai 180 giorni per chiudere una nuova proprietà (e devi identificare la proprietà che stai acquistando entro i primi 45 giorni).

Ad esempio: se sono necessari solo 30 giorni per trovare un sostituto, hai 150 giorni per chiudere quella proprietà.

Ricorda che l’acquisto sostitutivo deve essere di valore uguale o superiore all’immobile ceduto.

Come con qualsiasi scambio 1031, per sfruttare il differimento fiscale, assicurati di assumere un intermediario qualificato che abbia familiarità con il processo.

I rischi e i vantaggi di uno scambio 1031

Premi
Oltre a differire l’onere fiscale sulle plusvalenze, uno swap 1031 consente a un investitore di continuare ad acquistare proprietà di investimento migliori. A sua volta, potrebbe generare rendimenti migliori senza la necessità di trovare nuovi finanziamenti.

Ad esempio, potrebbe essere saggio per un investitore scambiare un duplex con un quad-plex o un piccolo appartamento con uno più grande per acquisire più porte nel proprio portafoglio.

Rischi
Il mercato immobiliare nel suo complesso presenta rischi inerenti alle variazioni del valore di mercato e della disponibilità di attività. Poiché una transazione immobiliare potrebbe non andare come previsto, c’è il rischio che potresti non essere in grado di completare ogni transazione entro la finestra di opportunità per sfruttare lo scambio 1031.

Ad esempio, se non riesci a identificare una proprietà sostitutiva entro 45 giorni e la chiudi entro 180 giorni dal trasferimento della proprietà, lo scambio 1031 sarebbe nullo e le tasse su quella vendita iniziale saranno dovute.

Per qualsiasi considerazione di investimento, è di vitale importanza consultare il proprio consulente finanziario o contabile. Assicurati di discutere le opportunità, le opzioni, i rischi e le corrispondenti implicazioni fiscali.

Avvolgere

Con l’attuale mercato e gli eventi mondiali, abbiamo tutti bisogno di una pausa in questi giorni. È sempre una buona idea cercare opzioni di investimento e agevolazioni fiscali quando possibile. Uno scambio 1031 potrebbe non essere adatto a tutti gli investitori, ma se fatto correttamente, può aiutare a far crescere un portafoglio vendendo una proprietà per finanziare tale crescita; mentre differisce il carico fiscale.


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